양도소득세 계산법 총정리 (2026년 6월 기준)

집을 팔아 차익을 남겼는데 세금이 얼마나 나올지 막막하셨나요? 양도소득세 계산법의 핵심은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 6-45% 누진세율을 적용하는 것입니다. 다만 1세대 1주택 비과세 여부와 다주택 중과 대상 여부에 따라 같은 차익이라도 세금이 수백 배까지 벌어집니다.

특히 2026년 6월 현재는 부동산 세제의 변곡점입니다. 2022년 5월부터 시행되던 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 일몰 종료되면서, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도에 중과세가 부활했기 때문입니다(대한민국 정책브리핑, 2026). 이 글에서는 2026년 6월 기준 양도소득세 계산법을 산출 구조, 세율표, 비과세·장특공·중과 규정 순으로 실전 사례와 함께 정리합니다. 취득 단계 세금이 궁금하다면 부동산 취득세 계산법을 먼저 확인하시면 취득부터 처분까지의 세금 흐름을 한눈에 잡을 수 있습니다.

양도소득세는 어떻게 계산하나요?

양도가액에서 취득가액·필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 여기서 장특공·기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 됩니다. 양도소득세는 매도 총액이 아니라 실질 자본 이득에만 매기는 세금입니다(국세청).

산출 순서는 다음 9단계입니다.

1. 양도가액 (실제 매도 총액)
2. (-) 취득가액 (당초 매수 대금)
3. (-) 필요경비 (취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등)
4. (=) 양도차익
5. (-) 장기보유특별공제
6. (=) 양도소득금액
7. (-) 양도소득 기본공제 (연 250만 원)
8. (=) 과세표준
9. (×) 세율 적용 후 (-) 누진공제액 = 산출세액

필요경비는 양도차익을 합법적으로 줄이는 핵심 수단입니다. 소득세법 제97조에 따라 취득세·법무사 수수료·중개수수료, 그리고 발코니 확장, 샷시 교체, 보일러 교체 같은 ‘자본적 지출’은 인정됩니다(국세청). 반면 도배·장판 교체, 외벽 도색, 단순 수리비 같은 ‘수익적 지출’과 대출이자는 인정되지 않으므로, 자본적 지출은 적격증빙(세금계산서·현금영수증·카드전표)과 계좌이체 내역을 반드시 보관해야 합니다.

2026년 양도소득세 세율은 얼마인가요?

2년 이상 보유한 주택은 과세표준에 따라 6-45% 8단계 누진세율이 적용되며, 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 소득세법 제55조의 기본세율표는 다음과 같습니다(국가법령정보센터).

과세표준 구간	기본세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과-5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과-8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과-1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과-3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과-5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과-10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

단기 양도는 누진세율 혜택이 박탈됩니다. 주택·조합원입주권을 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1-2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다(소득세법 제104조). 특히 분양권은 2년 이상 보유해도 60% 고율이 고정되어 지방소득세까지 합치면 실효세율이 약 66%에 달합니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)하면 양도가액 12억 원까지 비과세됩니다. 이는 부동산 세제에서 납세자가 체감하는 절세 폭이 가장 큰 제도입니다(국세청).

거주 요건 판정은 ‘취득 시점’이 기준입니다. 양도할 때 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건은 그대로 유지됩니다. 조정대상지역 여부는 정부 고시에 따라 수시로 바뀌므로(국토교통부는 2025년 10월 16일 서울 전역과 경기 일부를 재지정), 취득·양도 시점의 국토부·국세청 최신 고시를 반드시 확인하시기 바랍니다.

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과분만 안분 계산으로 과세합니다. 예를 들어 5억 원에 취득한 주택을 15억 원에 팔아 양도차익 10억 원이 발생해도, 과세대상 차익은 10억 원 × (15억 - 12억) / 15억 = 2억 원으로 줄어듭니다(부동산114). 12억 원 이하 구간에 해당하는 8억 원은 비과세로 사라지는 셈입니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

일반 부동산은 최대 30%(표1), 1세대 1주택 고가주택은 최대 80%(표2)까지 공제되며, 다주택 중과 대상이면 0%로 배제됩니다. 장기보유특별공제(장특공)는 물가 상승분에 세금을 매기는 부작용을 막기 위한 제도입니다(국세청).

구분	적용 대상	공제율 구조	최대 공제율
표1 (일반)	토지·상가·비과세 미충족 주택	3년 이상 보유 시 연 2%	30% (15년)
표2 (1세대 1주택)	비과세 요건 충족 고가주택	보유 연 4% + 거주 연 4%	80% (보유·거주 각 10년)

표2의 80% 공제를 받으려면 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 진입 요건입니다. 비규제지역에서 취득해 거주 없이 임대만 주다가 양도하면, 12억 원까지는 비과세되더라도 초과분의 장특공은 표2(최대 80%)가 아닌 표1(최대 30%)로 떨어집니다(국세청). 차익이 큰 고가주택일수록 이 차이가 수억 원의 세금으로 이어지므로, 매도 전 2년 거주 이력 확보가 중요합니다.

다주택자 양도세 중과, 2026년 어떻게 되나요?

2026년 5월 9일 중과 유예가 종료되어, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 세율 가산과 장특공 배제를 동시에 받습니다. 2022년 5월부터 매년 연장되던 한시 배제가 소득세법 시행령 일몰로 최종 종료된 것입니다(대한민국 정책브리핑, 2026).

복귀된 규제는 두 가지입니다. 첫째, 기본세율(6-45%)에 2주택자는 +20%p, 3주택 이상자는 +30%p가 가산됩니다. 지방소득세를 합치면 3주택자의 최고 한계세율은 82.5%에 달합니다. 둘째, 장기보유특별공제가 0%로 배제되어 명목 차익 전체가 과세표준이 됩니다. 다만 중과는 ‘조정대상지역 주택’을 양도할 때만 발동하므로, 비규제지역 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄인 뒤 핵심 주택을 비과세로 양도하는 처분 순서 전략이 중요해졌습니다.

같은 양도차익 6억 원(양도가 15억, 취득가 8억, 경비 1억, 보유·거주 10년)이라도 결과는 극명하게 갈립니다.

1. 1세대 1주택 비과세: 과세대상 차익 1.2억 원(안분), 표2 80% 공제 → 총 납부세액 약 216만 원
2. 다주택 일반세율(비규제지역 양도): 차익 6억 원, 표1 20% 공제 → 약 1억 8,156만 원
3. 다주택 중과(조정대상지역, 2026년 6월): 차익 6억 원, 장특공 0%, 62% 한계세율 → 약 3억 6,796만 원

1주택자와 중과 다주택자 사이 세금 차이가 약 180배에 이릅니다. 다주택 양도를 앞두고 있다면 주택담보대출 한도와 자금 계획까지 함께 점검해 처분 순서를 설계하는 것이 좋습니다.

양도세 신고는 언제 어떻게 하나요?

양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 마쳐야 하며, 홈택스로 비대면 신고가 가능합니다. 예컨대 6월 15일 잔금을 받았다면 6월 말일로부터 2개월 후인 8월 31일이 기한입니다(국세청). 같은 해에 2건 이상 양도해 소득이 합산되면 다음 해 5월에 확정신고를 별도로 해야 합니다.

기한을 넘기면 가산세 부담이 큽니다. 무신고 가산세는 납부세액의 20%, 과소신고 가산세는 과소분의 10%이며, 다운계약서 등 부정행위가 적발되면 가산세율이 40%로 오르고 1세대 1주택 비과세 혜택까지 사후 박탈됩니다. 납부세액이 1,000만 원을 초과하면 분할납부도 활용할 수 있습니다.

내 집 마련 단계부터 점검하려면 청약 1순위 조건을 참고하시기 바랍니다.

※ 이 글의 세율·공제율·규제지역 정보는 2026년 6월 기준이며 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 신고 전 국세청 홈택스와 최신 고시를 확인하시기 바랍니다.

최종 업데이트: 2026-06-17

본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 자문이 아닙니다. 투자(또는 절세) 결정은 개인의 책임입니다.