부동산 보유세 총정리: 재산세·종부세 계산법 (2026)

부동산을 보유하고 있다면 매년 두 가지 세금 고지서를 마주하게 됩니다. 7월과 9월에 날아오는 재산세, 그리고 12월의 종합부동산세입니다. 둘 다 “부동산 보유세”이지만 부과 주체와 대상이 전혀 다릅니다. 이 글은 2026년 현행법 기준으로 재산세와 종합부동산세의 계산 구조, 공제, 그리고 합법적 절세 전략을 정리합니다.

핵심부터 말씀드리면, 부동산 보유세는 재산세(지방세, 모든 소유자 대상)와 종합부동산세(국세, 고액·다주택자 대상)로 나뉘며, 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 1세대 1주택 실수요자에게는 공정시장가액비율 인하, 특례세율, 최대 80% 세액공제 등 강력한 보호 장치가 마련되어 있습니다.

이 글은 부동산 세금 라이프사이클 중 “보유” 단계를 다룹니다. 취득 단계는 부동산 취득세 계산법↗, 처분 단계는 양도소득세 계산법↗에서 함께 확인하시면 전체 흐름이 정리됩니다.

재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?

재산세는 모든 부동산 소유자가 내는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격이 공제액을 초과하는 고액 자산가만 내는 국세입니다.

재산세는 부동산이 소재한 관할 시·군·구가 부과하는 지방세입니다. 지방세법을 근거로 하며, 해당 부동산의 가치에 비례하여 모든 소유자에게 예외 없이 부과됩니다(행정안전부 지방세법). 반면 종합부동산세(이하 종부세)는 기획재정부와 국세청이 관할하는 국세로, 전국에 보유한 부동산 공시가격을 인별로 합산한 뒤 일정 공제액을 초과하는 경우에만 추가로 부과됩니다(국세청).

하나의 부동산에 재산세와 종부세가 모두 부과될 수 있으나, 현행법은 이중과세를 막기 위해 종부세 과세표준 구간에 해당하는 재산세액을 종부세에서 차감하는 ‘재산세 중복분 공제’를 적용합니다(국세청 종합부동산세법 시행령).

구분	재산세	종합부동산세
세금 성격	지방세	국세
부과 주체	시·군·구청	국세청
과세 대상	모든 부동산 소유자	공제액 초과 고액·다주택자
납부 시기	7월, 9월	12월
납부처	위택스(지자체)	홈택스(국세청)

부동산 보유세는 언제 내나요?

과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 재산세는 7·9월, 종합부동산세는 12월에 납부합니다.

지방세법과 종합부동산세법은 모두 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정하고 있습니다. 6월 1일 0시 기준 소유자가 그해 보유세 전체를 부담하며, 일할 계산은 적용되지 않습니다. 부동산 매매 시 소유권 변동일은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날로 봅니다.

따라서 매매 타이밍이 보유세를 좌우합니다.

1. 취득 시(매수자): 6월 2일 이후 잔금을 치르면 그해 보유세는 매도자가 부담하므로 당해 연도 보유세를 내지 않습니다.
2. 처분 시(매도자): 5월 31일 이전에 잔금 수령과 등기를 마치면 그해 보유세를 매수자에게 넘길 수 있습니다.

납부 시기는 세목별로 나뉩니다. 주택분 재산세는 절반씩 나누어 7월 16-31일(1기분)과 9월 16-30일(2기분)에 납부하며, 세액이 20만 원 이하면 7월에 일괄 고지됩니다. 종부세는 12월 1-15일에 고지·납부합니다(국세청).

재산세는 어떻게 계산하나요?

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 누진세율을 적용한 뒤 부가세를 더합니다.

재산세 과세표준은 국토교통부가 고시한 공시가격에 행정안전부가 정한 공정시장가액비율을 곱해 산출합니다. 2026년 기준 1세대 1주택자에게는 공정시장가액비율 인하 특례가 연장 적용됩니다(행정안전부 2026년 지방세입 관계법 개정안).

납세자 유형	공시가격 구간	2026년 공정시장가액비율
1세대 1주택자	3억 원 이하	43%
1세대 1주택자	3억 원 초과 - 6억 원 이하	44%
1세대 1주택자	6억 원 초과	45%
다주택자·법인 주택	구간 무관	60%

주택분 재산세 표준세율은 과세표준 구간에 따라 0.1-0.4%의 4단계 누진세율입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 구간별 세율을 0.05%p씩 낮춘 특례세율(0.05-0.35%)이 2026년까지 연장 적용됩니다(지방세법 제111조의2). 다만 이 특례세율은 공시가 9억 원을 초과하면 적용되지 않으므로, 9억 원 경계선상의 주택은 세 부담 변동이 클 수 있습니다.

재산세 고지서에는 본세 외에 도시지역분(과세표준의 0.14%), 지방교육세(본세의 20%), 지역자원시설세(건축물 기준 0.04-0.12%)가 함께 부과되어 실제 청구액이 본세보다 커집니다.

※ 위 비율·세율은 2026년 기준이며 변경될 수 있습니다.

종합부동산세 과세표준과 세율은 어떻게 되나요?

종부세는 인별 합산 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고, 주택 수에 따라 누진세율을 적용합니다.

2026년 기준 매년 6월 1일 현재 개인별 보유 주택 공시가격 합계가 공제액을 초과할 때만 종부세 납부 의무가 발생합니다(국세청). 1세대 1주택자는 12억 원, 일반 납세자(다주택자·부부 공동명의 각자)는 인별 9억 원을 공제받습니다. 부부 공동명의 1주택은 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다.

종부세 과세표준은 ‘(공시가격 인별 합산액 - 공제액) × 공정시장가액비율’로 계산하며, 2026년 종부세 공정시장가액비율은 60%로 유지되고 있습니다(국세청).

세율은 조정대상지역 여부와 무관하게 보유 주택 수만을 기준으로 적용합니다. 2주택자까지는 일반세율(0.5-2.7%), 3주택 이상부터 중과세율(2.0-5.0%)이 적용되며, 과세표준 12억 원 이하 구간은 일반·중과가 동일합니다(국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조).

종부세 과세표준	1·2주택 일반세율	3주택 이상 중과세율
3억 원 이하	0.5%	2.0%
6억 원 이하	0.7%	2.0%
12억 원 이하	1.0%	2.0%
25억 원 이하	1.3%	2.0%
50억 원 이하	1.5%	3.0%
94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

또한 종부세는 직전 연도 총 세액(재산세+종부세)의 150%를 넘는 금액을 과세에서 제외하는 세부담 상한제를 유지합니다(국세청).

※ 위 세율·비율·공제액은 2026년 기준이며 변경될 수 있습니다.

1세대 1주택자는 어떻게 절세하나요?

1세대 1주택자는 종부세 고령자·장기보유 세액공제를 합산 한도 80%까지 받을 수 있고, 부부 공동명의 특례로 더 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.

가장 강력한 장치는 세액공제입니다. 산출된 종부세액에서 연령과 보유 기간에 따라 세금을 차감해 줍니다(국세청).

• 고령자 세액공제: 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%
• 장기보유 세액공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

두 공제는 중복 적용되지만 합산 한도는 80%로 제한됩니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%)이 15년 이상 보유(50%)하면 기계적 합산은 90%이나 실제 적용은 80%입니다.

부부 공동명의는 총 18억 원까지 공제받는 반면, 1세대 1주택 세액공제(최대 80%)는 받지 못합니다. 따라서 공시가 12억 원 초과 18억 원 이하면 공동명의가, 18억 원을 넘고 고령자·장기보유 조건을 갖췄다면 단독명의 방식이 유리해지는 역전 구간이 생깁니다. 부부 공동명의자는 9.16-9.30에 ‘1세대 1주택자 특례’를 신청해 단독명의 방식을 선택할 수 있습니다. 2026년 시행령 개정으로 지분율이 낮더라도 고령자 공제율이 높은 배우자를 납세의무자로 선택할 수 있게 되었습니다(한국공인회계사회 자료).

투기 목적이 아닌 사유로 2주택자가 된 경우 9.16-9.30 합산배제 특례를 신청하면 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 단, 제외된 주택의 공시가격은 종부세 과세표준에는 합산됩니다.

1. 일시적 2주택: 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 처분 시 1주택자로 간주
2. 상속주택: 상속개시일로부터 5년 이내 주택은 주택 수 제외(일정 소액 상속은 영구 제외)
3. 지방 저가주택: 공시가 4억 원 이하이면서 수도권·광역시 밖에 위치한 주택 1채 제외

참고로 2024년 발표로 공시가격 현실화 로드맵이 폐지되어, 2026년 공시가격은 인위적 상향 없이 시장 변동률만 반영합니다(정책브리핑). 인터넷에 떠도는 “종부세 완전 폐지”는 확정된 사실이 아니며, 종부세는 2026년 현재 현행법으로 작동 중입니다.

결론: 보유 단계 절세는 기준일과 1주택 특례에서 시작됩니다

부동산 보유세는 모든 소유자가 내는 재산세와 고액·다주택자가 내는 종합부동산세로 구성됩니다. 절세의 출발점은 두 가지입니다. 첫째, 과세 기준일 6월 1일을 기준으로 매매 타이밍을 조율하는 것, 둘째, 1세대 1주택 특례(공정시장가액비율 인하, 특례세율, 최대 80% 세액공제, 부부 공동명의 선택권)를 적극 활용하는 것입니다.

부동산 세금은 취득 → 보유 → 처분의 흐름으로 이어집니다. 취득 시점의 세금은 부동산 취득세 계산법↗에서, 매도 시점의 세금은 양도소득세 계산법↗에서 이어서 확인하실 수 있습니다. 내 집 마련 단계라면 청약 1순위 조건↗도 함께 살펴보시기 바랍니다.

세율·공제액·비율은 매년 변동될 수 있으므로, 실제 세액은 국세청 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가 상담으로 개별 확인하시는 것이 안전합니다.

본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 자문이 아닙니다. 투자 결정은 개인의 책임입니다.

최종 업데이트: 2026-06-18